物业费官司“隐情”:业委会“炒”物业为何失败?原来7名委员6人家有违建

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扬子晚报紫牛新闻记者注意到,该案与以往同类案件相比具有较大的不同。因为该小区新一届业主委员会的7名委员中,6人家里存在违建且拒绝整改,街道物业管理办公室依法不予备案。南京中院认定该业委会不合法,以其名义发出要求物业公司撤出的函件也不能产生法【fa】律效力。

因为物业公司与业主之间已形成不定期的物业服务关系,最终法院二审改判{pan}业主支付拖欠的全部物业费用。

业主拒【ju】交物业费,被物业公司诉至法『fa』院

李某是南京某小区的业主,因未按时缴纳物业管理费,被小区物业公司诉至法院,要求支付2018年7月至2019年6月的物业费。

在法庭上,李某辩称,该物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵,小区存在环境恶劣、排水不‘bu’畅等情形。

李某表示,2018年11月小区召开业主大会,决议不再续聘该物业公司,后小区业主委员会发函要求该物业公司要求其于2019年1月1日前撤出小区。该物业公司拒绝撤场、否决业主大会决议,以存在事实上的物业服务合同关系强制业主付〖fu〗费,有违诚信和公平正义原则。

一审法院认为,依照《小区物业服务合同》约定,2018年7月至12月(yue),李某应缴纳的物业管理费1790元。因原告提供的物业服务存在严重瑕疵,法院酌定李某向物业公司支付物业费1253元。物业公司拒绝退出该小区,并以存在事实上的物业服务关系为由,向被告主张2019年1月1日起的物业服务费用,缺乏法律依据,一审法院不予支持。

物业公司不服一审判决,提起上诉。

物业为何拖延撤场,原来另有隐情……

物业公司〖si〗在未被续聘的情况下为何迟迟不撤场,是故意拖延还是另有隐情?这一问题引起了二审【shen】法官的注意。

扬子晚报紫牛新闻记者了解到,二审过程中,南京中院向该小区所在的街道物业《ye》管理办公室了解了相关情况。该办公室称,涉案小区业主委员会在其指导下进行了换届改选,并选出7名委员。程序结束后,街道物业管理办公室接到业主投诉,称选出的业委会委员中有6名存在违建情况,其向该小区发出了告知函要求整改,但这6名委员拒绝整改。因此物业管理办公室根据法律规定不予备案,业委会的公章一直由办公室保管。

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法官介绍,《物权法》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》均规定选举成立业委会后需要经过行政主管部门的备案。《南京〖jing〗市住宅物业管理条例》规定,损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的业主不得担任业主委员会委员。

南京中院认为,案涉小区‘qu’选举出的多名业委会委员存在违建等情况且拒绝整改,街道物业管理办公室已作出不予备案的告知书,故案涉业委会不合法。

因为涉案小区选聘物业服务公司情况的表决并非在合法的业〖ye〗主委员会的组织之下,经过法律规范的程序作出的决议,所以不具有业主大会决议的法律效力。同样,以该小区业委会名义向物业公司发出的要求撤出小区的函件也不能产生法律效力。

【法官说法】

业委会选举若违规,相(xiang)应行为不具法律效力

“由于物业服务合同约定的期限届满之后,该物业公‘gong’司仍为小区继续提供物业服务,因此当视为双方形成了不定期的物业〖ye〗服务关系。”该案承办人、南京中院民四庭法「fa」官马帅表示。

据此,南京中院作出终审判决,李某应参照物业服务合同约定的物业费标准向物业公司缴纳2019年1月至2019年6月期间的物业费。

马帅介绍,对于业主委员会的相关事项作出了明确规定,《民法典》第277条就明确规定:地方人民 *** 有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

而国务院《物业管理条例》及《江苏省 sheng[物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》等行政法规、地方性法规均对业委会选举后应当向物业所{suo}在地的区、县 *** 房地产行政管理部门和街道办事处、乡镇人民 *** 备案进行了规定,其目的系便于(yu)行政主管部门协助、指导、监督业主委员会进行自我管理。

“虽然从性质上来说,业委会选举是基层民主自治行为, *** 部门的备案行为亦并非行政许可,但若是业委会的选举行为违反了法律、行政法规、地「di」方性法规的强制性规定,则不能认定该业委会合法成立,其相应的行为也不具有法律效力。”马帅表示。

扬子晚报/紫牛新闻记者万承源通讯员宁法宣

校对苏云

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     发布于 2021-11-06 00:05:29  回复
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